Contrato de arras: ¿Qué es?

Contrato de arras: ¿Qué es?

El contrato de arras desde la perspectiva de un abogado

La compraventa de un inmbueble suele desarrollarse gradualmente durante un periodo de tiempo que puede llegar a extenderse varios meses cuando surgen imponderables. En estas situaciones, el abogado que gestione el trámite debe informar sobre la necesidad de la firma de un contrato de arras que blinde la operación ante posibles vicisitudes surgidas durante la demora.

El trámite suele arrancar con entrega de dinero en forma de señal, cuya finalidad es garantizar que el destinatario de la vivienda no será otra persona que quien formaliza ese depósito. Dicha señal adquiere plena validez jurídica una vez plasmada en el contrato de arras, cuya rúbrica de cada una de sus páginas es responsabilidad ineludible de todas las personas físicas interesadas (excepto en caso de parejas en régimen de gananciales, bastando la firma de uno de los dos para formalizar el contrato en representación del matrimonio).

Un contrato de arras es el documento que aporta esa seguridad jurídica buscada por ambas partes: para el comprador, por ver asegurada su futura propiedad y en las condiciones económicas pactadas; para el vendedor, por ver sellado el compromiso de recibir la cantidad convenida y la aportación de un adelanto

El contenido necesario de un contrato de arras en la compraventa de un inmbueble

Este tipo de contratos tienen estrictamente tasado el contenido que deben incorporar para no incurrir en invalidez legal, haciéndose constar:

– Identificación de las partes intervinientes: nombre completo, DNI y domicilio fiscal.

– Finca objeto de la transacción, identificada en virtud de sus datos registrales.

– Precio y forma de pago acordada.

– Plazo otorgado para la ejecución de la operación.

– Detalle de las posibles cargas económicas vinculadas al inmueble y acuerdo para la liquidación de estas.

– Monto entregado en concepto de reserva, especificando que será detraído del precio final una vez elevada la operación a escritura pública. Tratándose de viviendas nuevas, es preceptivo aplicar un 10 % en concepto de IVA. Este supuesto encierra asimismo la previsión de que el propio promotor exija la aceptación de un modelo preestablecido de contrato de arras, que suele cifrarse en el 10 % del precio final.

Los diferentes tipos de contratos

Tanto la doctrina legal, representada por el Código Civil y el Código de Comercio, como la jurisprudencia del Tribunal Supremo identifican tres modelos de arras, cuyo conocimiento resulta indispensable para acotar las diferentes consecuencias que se derivan en función de cuál de ellos se aplique:

Arras confirmatorias: representan la auténtica garantía de la conclusión de un proceso de compraventa, desautorizando el desistimiento bajo cualquier pretexto.

Arras penales: su finalidad es dejar clara al eventual incumplidor la amenaza de un quebranto económico en base a indemnización por daños y perjuicios, sin que ello sea óbice para considerar la obligación igualmente exigible.

Arras penitenciales: habilitan a una parte a rescindir unilateralmente el contrato, aunque con penalización. Por su laxitud, suelen ser las preferidas por todos los agentes involucrados, si bien tienen carácter excepcional.

Consecuencias de la ruptura de un contrato de arras: esto te dirá tu abogado

Aunque la legislación inmobiliaria ya recoge las penalizaciones aplicables en caso de producirse esa ruptura, el buen proceder de cualquier abogado aconseja dejar constancia de ellas en el propio documento, lo que suele traducirse en que:

– Si el incumplidor es el comprador, no tiene derecho a recuperar la cantidad entregada en concepto de reserva.

– Si es el vendedor, deberá reintegrar a aquel el doble de la cantidad que depositó en su día.

Aunque la validez legal de un contrato de arras no queda mermada por el hecho de que sea diligenciado de manera autónoma por las partes intervinientes, es aconsejable poner su elaboración en manos de un abogado especializado en la materia, cuya profesionalidad suele constituir un plus de garantía sobre la plena idoneidad del documento.

Puedes contactar con nosotros su necesitas formalizar un contrato de arras.

 

 

 

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